Аналіз ціноутворення на ринку землі Підмосков`я

Курсова робота

на тему: «Аналіз ціноутворення на ринку землі Підмосков'я»

Введення

Ринок землі є невід'ємною частиною економіки будь-якої розвиненої держави. Земля - найважливіший ресурс, що посідає виняткове місце в житті і діяльності будь-якого суспільства. По-перше, земля є безкоштовним подарунком природи, що дозволяє говорити про ірраціональний характер її вартості. Тим не менш, земля є об'єктом купівлі-продажу; з нею пов'язані земельні орендні відносини. По-друге, залежно від тих чи інших природно-кліматичних умов, а також місцезнаходження ділянок землі, останні поділяються на кращі, середні та гірші. В основі такого розподілу лежить природна родючість грунту, від якого залежить репродуктивність землі. Але вона може бути поліпшений в результаті додаткових вкладень у нього праці та капіталу. По-третє, в наслідок фіксованості площі земельних угідь природою, пропозиція землі характеризується в суспільному масштабі досконалою нееластичністю, хоча для конкретного користувача землею справа йде інакше: пропозиція землі володіє певною еластичністю, оскільки користувач має можливість збільшити наявну у нього земельну площу за рахунок конкурентів. Обмеженість пропозиції земельних ресурсів посилюється закріпленістю землі в приватну власність. В умовах ринку землевласники вельми неохоче йдуть на продаж своїх земельних ділянок, віддаючи перевагу здачі землі в вигляді оренди вони отримують право отримання стабільного доходу, саме тому кожен певний момент продається лише незначна частина земельного фонду, в цьому полягає принципова особливість ринку землі. В даний час ринок землі дуже динамічно розвивається у зв'язку з різким підвищенням попиту на земельні ділянки.

Мета даної курсової роботи вивчити механізм ціноутворення на Підмосковному ринку землі. Відповідно до мети були поставлені наступні завдання:

- Вивчити аспекти ринку;

- Проаналізувати ринок землі Підмосков'я;

- Вивчити законодавчі основи;

- Намітити шляхи розвитку ринку землі.

Об'єктом вивчення є ринок землі Підмосков'я. У першому розділі були розглянуті теоретичні та методологічні основи ціноутворення на ринку землі. У другому розділі дано аналіз практики формування цін на ринку землі. Третя глава розглядає перспективи розвитку ціноутворення не ринок землі.

1. Теоретичні та методологічні основи ціноутворення на ринку землі

1.1 Земельний ринок

Поняття «ринок землі» на сучасному етапі було введено після періоду, коли про нього практично ніхто не чув, тому його введення породило різні протиріччя при висвітленні цього питання. Це у свою чергу виникло через те, що довгий час в нашій країні існував стереотип уявлень, що все суспільне, а значить нічиє. Безкоштовність користування землею стала однією з головних причин неефективного її використання в сільському господарстві, високої землеемкості у містобудуванні та промисловості.

Тільки за цих умов могла сформуватися ситуація, коли при масовому нераціональному землекористуванні, наявності закинутих і невикористовуваних земель створено штучний дефіцит землі для бажаючих отримати її під фермерське господарство, приватне подвір'я, сад чи город. При наявності значних порожніх територій в містах, територій, зайнятих малоцінної старої забудовою, під міські об'єкти займаються особливо родючі придатні для сельхоздоработкі землі.

У сучасних умовах Росії земля є одним з найбільш складних об'єктів економічної оцінки в складі нерухомості з наступних причин:

а) специфіка даного об'єкта;

а) нерозробленість нормативно-правової бази;

в) нерозвиненість земельного ринку в країні.

Сьогодні, земельний ринок - це частина системи земельних відносин, регуляторами якої є право власності (володіння, користування, розпорядження), можливість передачі цього права (оренда, продаж, заставу і так далі), конкуренція (вільний вибір ділянки), грошова оцінка і вільно складальні ціни на землю.

Вартість землі законодавчо оформлена на підставі двох норм: нормативної ціни та кадастрової вартості. Обидві норми призначені для державного регулювання земельних відносин. Нормативна ціна і кадастрова вартість повинні встановлюватися відповідно до методів і принципів визначення ринкової вартості. Ставка орендної плати за користування земельною ділянкою - перша форма регулювання ринку прав оренди - встановлюється за домовленістю сторін, що збігається з основними вимогами ринку. Органами місцевого самоврядування можуть встановлюватися правила формування цих ставок. З розвитком людства земля стає речовим фактором виробництва, перетворюючись у товар. Особливість землі як товару полягає в обмеженості його пропозиції на ринку.

До основних функцій ринку землі відносять: регулювання розподілу земельних ресурсів між сферами діяльності, встановлення ринкової цінності земельних ділянок різного призначення; активний оборот земельних ділянок в якості застави при іпотечних операціях, емісії цінних паперів і др. Для визначення особливостей землі як товару велике значення має цільове використання земель, важливість якого проявляється в ступені їх участі в ринкових угодах, що зумовлює вибір оптимальних методів оцінки землі. Крім операцій продажу прав власності на ринку склався сегмент продажу прав оренди. Останні можуть бути продані як первинні права короткостроковій або довгострокової оренди (первинний ринок), так і шляхом продажу третім особам (вторинний ринок). При цьому продаж прав довгострокової оренди трактується як спроба ввести форму приватної власності на землі там, де це неможливо законодавчо (м. Москва і ряд інших суб'єктів Федерації), з метою підвищення їх інвестиційної привабливості. Ринок землі важливо розглядати у всіх його взаємозв'язках.

1.2 Ціноутворення на земельному ринку

Щоб зрозуміти процес ціноутворення, відзначимо існуючі види вартості землі:

- Споживча вартість відображає ціну землі для конкретного використання;

- Нормативну вартість визначають у розмірі двухсоткратной ставки земельного податку на одиницю площі земельної ділянки плюс можливе двадцатіпятіпроцентное зміна, яку мають право вносити місцеві органи;

- Ринкова вартість - найбільш ймовірна ціна продажу ділянки на конкурентному і відкритому ринку при усвідомлених і раціональних діях на користь покупця і продавця. На ринкову ціну впливають корисність, попит, дефіцитність, ліквідність і т.д. Взаємодія перерахованих факторів призводить до формування рівноважної ринкової вартості земельної ділянки;

- Оцінна вартість - ціна доконаною конкретної угоди з купівлі-продажу.

При цьому на неї впливають об'єктивні і суб'єктивні чинники (особливі інтерес або умови сторін угоди щодо реалізації даної ділянки, брак інформації про кон'юнктуру ринку і т.д.).

Розглянемо методи оцінки ринкової вартості землі.

Методи оцінки ринкової вартості землі.

Ринкова вартість - найбільш ймовірна ціна, по якій даний об'єкт нерухомості може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини.

Якщо дозвіл на землю надано правом власності, то ринкову вартість визначають на основі застосування традиційних способів оцінки, найбільш ефективним з яких є метод порівняння продажів.

Після збору інформації і вибору одиниці порівняння ціни продажу зіставляються ділянок коригують за такими характеристиками: права власності, умови фінансування і продажу, місце розташування, фізичні параметри наділів і ін

Ціну на землю, як і на будь-який товар, визначають пропозицією і попитом. Останній у свою чергу підрозділяють на: володіння землею взагалі - об'єктивний попит, на який впливають демографічні, економічні, соціальні та екологічні фактори, досить відомі в усьому світі.

Ділянка землі з заздалегідь відомими споживчими властивостями - суб'єктивний, або купівельний, попит, що припускає попит на об'єкти земельного ринку з конкретним набором споживчих властивостей; конкретну землю в певному місці.

Об'єктивний попит на землю під заміське будівництво в Підмосков'ї зараз колосальний. За результатами досліджень експертів земельного ринку він становить близько 875 тис. га, тобто майже половину площі сільгоспземель Московської області. Причому це не відкладений і не прихований, а реальний попит.

Слід зазначити, що серед потенційних покупців виступають жителі не тільки Московського регіону, але й інших областей Росії. Характерно, що в ході згаданих маркетингових досліджень трохи більше половини опитаних крім об'єктивного попиту на землю назвали ще й суб'єктивний, тобто респонденти більш-менш чітко уявляють собі параметри та характеристики бажаного земельної ділянки. Друга половина опитаних готова розглядати будь-які пропозиції.

Однак існує ряд факторів, що впливають як на підвищення купівельного попиту, так і на його зниження. У першому випадку це масштабні інвестиції в створення інфраструктури, розвиток дорожньої мережі та комунікацій та ін У другому варіанті - переборні (погана транспортна доступність, недостатньо розвинена інфраструктура, кепські комунікації) і непереборні чинники (несприятлива екологія, убогий ландшафт, відсутність природних водойм, близькість промислових підприємств і аеропортів, надзвичайно щільна забудова та ін.)

Слід зазначити, що Підмосков'ї, будучи територією, яка прилягає до мегаполісу і випробовує на собі його безпосередній вплив, не може містити земель, не мають чинників, що впливають на зниження попиту. Як правило, по кожному з приміських напрямків наявність позитивних факторів врівноважує присутність негативних. Наприклад, однією з переваг земельних ділянок є близькість до великої води, однак усі три північних напряму (П'ятницьке, Дмитрівське і Ярославське), що ведуть до знаменитим обласним водойм, мають проблеми з транспортною доступністю. І подібних прикладів по кожному з підмосковних напрямків безліч.

Отже, характеризуючи ту чи іншу земельну ділянку, необхідно не просто перелічувати позитивні і негативні фактори, а відзначати баланс якостей, беручи до уваги як можна усунути, так і непереборні недоліки.

Тільки в цьому випадку можна говорити про об'єктивну характеристиці та оцінці конкретної ділянки.

Ринок землі ще тільки формують, тому в даний час процес ціноутворення не можна назвати логічним і впорядкованим. І припущення про те, що земельний ринок в Московському регіоні оформиться лише до 2015 року, схоже на правду.

2. Аналіз практики формування цін на ринку землі

2.1 Нормативно-правове регулювання ціноутворення на ринку землі

Вартість землі законодавчо оформлена на підставі двох норм: нормативної ціни та кадастрової вартості. Обидві норми призначені для державного регулювання земельних відносин. Нормативна ціна і кадастрова вартість повинні встановлюватися відповідно до методів і принципів визначення ринкової вартості. Ставка орендної плати за користування земельною ділянкою - перша форма регулювання ринку прав оренди - встановлюється за домовленістю сторін, що збігається з основними вимогами ринку. Органами місцевого самоврядування можуть встановлюватися правила формування цих ставок.

Проблема вдосконалення правового регулювання земельних відносин в Росії останнім часом стала однією з найбільш актуальних і широко обговорюваних не тільки серед юристів, законодавців і політиків, але і в суспільстві в цілому. Думки що беруть участь у дискусії сторін часом протилежні, але всі сходяться в одному: чинне земельне законодавство не відповідає сучасним потребам регулювання земельних відносин, так як Росія перейшла на якісно нові відносини, а, отже, змінилося і ставлення до землі.

Порівняно недавно поняття нерухомого майна було відроджено в цивільному законодавстві РФ після більш ніж півстолітнього забуття. Відбуваються в Росії економічні перетворення, особливо процеси приватизації державного муніципального майна, призвели до того, що держава перестала бути єдиним власником переважної числа нерухомих об'єктів, і перш за все землі.

У міру розвитку земельного ринку відбувається формування окремих категорій тих, хто регулює його. Великі власники землі (латифундисти) шляхом скупки паїв і акцій у селян сконцентрували у своїх руках значні земельні активи. Сільгоспземлі, колись придбані у такий спосіб, зосереджені в руках великих землевласників, які, володіючи значними земельними активами, диференційовано підходять до їх освоєння. Частину своїх земель вони пускають в девелоперську опрацювання, а найбільш привабливі наділи використовують для реалізації власних будівельних проектів. Однак основні масиви земель вони реалізують у сельхозвіде за ринковою вартістю. Як правило, латифундисти пропонують таку землю з певною періодичністю і дозування, щоб не перенаситити ринок або, навпаки, не залишити його «голодним». Деякі великі землевласники взагалі воліють притримувати свої наділи в очікуванні більш високих цін. Льон-девелопери скуповують значні земельні масиви у великих власників з метою поліпшення їх споживчих властивостей та подальшого перепродажу забудовнику. Льон-девелопмент - окремий бізнес, який робить землю ліквідним товаром. Процес подібної діяльності може початися з переведення землі в іншу категорію і закінчитися отриманням дозвільної документації на будівництво, що включає в себе як опрацювання інженерних комунікацій, так і будівництво під'їзних доріг. У результаті льон-девелопмента вартість земельної ділянки може вирости на 150-300% у порівнянні з ціною цієї ділянки в категорії сільгосппризначення. Але інвестори і забудовники готові платити такі гроші, тому що вони практично отримують землю під ключ, на якій вже можна будувати. Інвестори-забудовники купують землю з метою її забудови. Як правило, їх мало цікавить не виведена з сільгоспобігу земля. Однак деякі з них все ж купують сільгоспземлю і з метою економії проводять льон-девелопмент самостійно. Після забудови вартість ділянки зростає ще на 50-60%. Далі інвестори реалізують його споживачеві. Ріелтори й посередники співпрацюють з усіма згаданими категоріями учасників ринку. При продажу ділянок вони закладають у ціну ще 1-3% своїх комісійних. При цьому ріелтори здійснюють посередництво між латифундистами та ленд-девелоперами, забудовниками та ленд-девелоперами, латифундистами та забудовниками. Хоча офіційний розмір комісійних становить 2-3%, на практиці дана величина значно вище: 20-50% залежно від позиції покупця і продавця та ситуації на ринку. Звичайно, певний вплив на ринок роблять і чиновники, які ставлять свій підпис під необхідними документами. Кількість останніх часто перевищує розумні межі. Щоб зрозуміти процес ціноутворення, треба відзначити існуючі види вартості землі: споживча вартість відображає ціну землі для конкретного використання; нормативну вартість визначають у розмірі двухсоткратной ставки земельного податку на одиницю площі земельної ділянки плюс можливе двадцатіпятіпроцентное зміна, яку мають право вносити місцеві органи; ринкова вартість - найбільш ймовірна ціна продажу ділянки на конкурентному і відкритому ринку при усвідомлених і раціональних діях на користь покупця і продавця. На ринкову ціну впливають корисність, попит, дефіцитність, ліквідність і т.д. Взаємодія перерахованих факторів призводить до формування рівноважної ринкової вартості земельної ділянки; оцінна вартість - ціна доконаною конкретної угоди з купівлі-продажу. При цьому на неї впливають об'єктивні і суб'єктивні чинники (особливі інтерес або умови сторін угоди щодо реалізації даної ділянки, брак інформації про кон'юнктуру ринку і т.д.).

2.2 Аналіз цін на ринку землі Підмосков'я

Купівля і продаж землі стає останнім часом все більш актуальною, незалежно від розміру земельної ділянки. Дачні ділянки, землі під будівництво котеджів, великі земельні ділянки для інвестування - про ці питання задумається зараз все більше людей. Незалежно від «висоти польоту», всіх їх об'єднують одні й ті ж питання. Яка ринкова вартість землі, як оформити землю у власність, який податок на землю, як підвести комунікації? Ці та інші питання нерозривно пов'язані з ринком землі ^1.

Земельні ділянки на ринку землі Підмосков'я оцінюють по численних критеріям, основні з яких - розташування (напрямок, видалення від МКАД), призначення, розмір, а також інфраструктура району, де знаходиться реалізований наділ.

Привабливим з інвестиційної точки зору може бути і територія на достатньому видаленні від МКАД, оскільки екологічна обстановка поблизу столиці не найкраща. Крім того, є всі підстави вважати, що в найближчі роки транспортна ситуація в Московській області покращиться, і термін «далеке Підмосков'я» втратить актуальність. Експерти радять купувати ділянки під забудову у котеджних селищах, розташованих в лісах (листяних і хвойних), а також уздовж річок на березі водойм.

Не варто серйозно ставитися до занадто дешевим пропозиціям, оскільки значне зниження ціни майже завжди обумовлена ​​яких-небудь негативним чинником, про який покупець може навіть не здогадуватися. Найбільш перспективними з точки зору інвестування вважаються Рублево-Успенське, Новоризьке, Київське, Калузьке шосе. Привабливими є ділянки площею 10-30 га, щодо яких отримано дозвіл на індивідуальне житлове будівництво і де прокладені комунікації. Дійсно, на сьогоднішній день слід відзначити, що спочатку сотка землі коштує 10-15 тис. дол, але вже через рік її роздрібна ціна може скласти 30 тис. дол і вище.

Дефіцит землі в області змушує гравців ринку нерухомості переключити увагу на суміжні з Московським регіони. Вплив підмосковного девелопменту вже відчувають на собі Тульська, Калузька, Смоленська, Тверська, Ярославська, Володимирська області. Тут теж зростає вартість землі, але набагато менш істотно, ніж у ближньому Підмосков'ї ^2.

Проаналізуємо ціни на земельні ділянки Підмосков'я по 4 напрямках (табл. 1).

Таблиця 1. Середні ціни за земельні ділянки найближчого Підмосков'я по 4 напрямках за станом на квітень 2008 року